La loi Pinel DOM

Il s’agit ici d’un des sujets les mieux maîtrisés par les associés du cabinet puisque nous faisons investir en DOM certains de nos clients depuis plus de 10 ans, avec plus de 500 logements vendus et suivis.

La raison principale de ce choix est une fiscalité nettement plus favorable, donc un prix de revient moins élevé que pour un investissement en loi Pinel « standard ».

Mais pas question pour nous de faire des concessions sous le prétexte que la loi Pinel DOM est plus favorable : Nous sélectionnons directement les programmes que nous décidons de commercialiser en nous rendant sur place 3 à 4 fois par an.

Contrairement à ce qui se passe trop souvent sur internet, nous n’allons pas ici vous « mettre en appétit » en vous donnant uniquement les avantages du système puis en vous proposant de laisser vos coordonnées si vous voulez en savoir plus, mais pour vous faire une idée précise de la pertinence de notre choix, nous allons vous donner un exemple détaillé sur un programme que nous commercialisons actuellement.

Nous ne vous donnerons cependant ni le nom, ni la localisation de ce programme une raison que vous comprendrez facilement (vous savez que ce site est sans langue de bois) :

  • Nous passons un temps considérable à rechercher et sélectionner des produits rentables et fiables comme celui-ci
  • Nous ne voulons donc pas faire profiter nos concurrents, qui nous lisent ici, de notre expertise

 

Voici un exemple actuellement commercialisé par notre cabinet, que nous avons comparé, avec exactement les mêmes paramètres de prix, de crédit (20 ans à 1,60 % + ADI 0,40 %), de frais d’agence et d’assurance, avec un investissement Pinel en zone B1 et un Pinel en zone A. Le logement de notre catalogue est un grand T3 livré en fin d’année. Nous avons pris la même hypothèse de livraison (fin d'année 2017) pour les zones B1 et A même si, les connaisseurs le reconnaîtront, une telle hypothèse est optimiste. Dernière hypothèse : les loyers sont revalorisés chaque année à 0,5 %.

(1)    248 900 € est le prix réel d’un logement que nous avons actuellement en catalogue

(2)  77,70  m² est la surface réelle du T3 de notre catalogue. Pour l’équivalent en B1 et A, nous avons pris une surface « standard » de 66 m²

(3)    Pour le DOM, c’est le bon chiffre puisqu’il s’agit d’un exemple réel. Pour la zone B1, le prix est réaliste s’il s’agit d’un programme avec un emplacement correct donc pas un Pinel en ZAC et en périphérie (mais pas un plein centre-ville cependant). Par contre, cette même hypothèse est très optimiste pour la zone A (nous devrions dépasser les 4 000 € / m²)

(4)    Estimations effectuées par nos soins (chambre des notaires de Paris et Crédit Logement)

(5)    Données mensuelles

(6)    Estimation effectuée par nos soins pour le Pinel DOM puisque nous connaissons exactement l’emplacement, donc le taux de taxe foncière pratiqué dans cette commune. L’estimation à 800 € pour le Pinel B1 et le Pinel A est très optimiste car la taxe foncière pour un T3 dépasse généralement les 1 000 € dans la plupart des grandes villes. Nous avons volontairement conservé cette hypothèse, comme celle des prix au m² en B1 et en A, à la fois pour ne pas être soupçonnés de « truquer » les données en favorisant le programme sélectionné par notre cabinet en Pinel DOM, mais aussi pour vous monter que notre proposition d’investissement est nettement plus sûre et rentable que des programmes concurrents (voir tableaux suivants) 


Résultats au bout de 9 ans de location :


Première remarque : il est beaucoup plus facile d’assumer un budget mensuel de 219 € que de 416 ou 493 €, d’autant plus qu’il faut rappeler que certaines hypothèses du Pinel B1 et du Pinel A sont très optimiste (taxe foncière et prix au m²) alors que celles de notre Pinel DOM sont réalistes.

Deuxième remarque : contrairement à des très nombreux « vendeurs de Pinel », nous déconseillons à nos clients la revente au bout de 9 ans, à la fois parce que c’est un pari risqué (voir nos interventions sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir sous le pseudo AS 31 : https://forum.quechoisir.org/loi-pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294.html ), mais aussi parce qu’il ne nous parait pas logique d’acheter un bien immobilier avec pour objectif de le revendre. Si c’est vraiment votre objectif, oubliez le pari risqué de la loi Pinel car nous avons une opportunité qui y correspond parfaitement ICI

Troisième remarque : Le prix limite de revente nous sert à calculer le risque puisqu’il s’agit du prix limite de revente avant d’être perdant, explications pour le Pinel B1 : une revente du logement à 206 439 € vous permet juste de rembourser votre crédit (150 736) et de rembourser votre effort de trésorerie (55 703). En clair, à ce prix, vous n’avez pas encore perdu mais vous n’avez rien gagné non plus.

Analyse :

Si l’on parle d’une revente du logement dans une dizaine d’années, comme le supposent la plupart des études de nos concurrents, il ne faut pas oublier le fait que vous revendrez de l’ancien, donc au prix de l’ancien (voir nos interventions sur le forum de Que Choisir). Il y a donc peu de chance de revendre au prix du neuf que vous payez aujourd'hui, même si le commercial qui est face à vous prétend le contraire.

Le prix au m² actuel des transactions sur la commune de notre Pinel DOM varient entre 2 300 € et 3 300 € pour les appartements selon la qualité du logement, avec une moyenne vers 2 700 € (vérifié par plusieurs sources que nous réservons à nos clients dans nos études), certaines maisons de standing dépassant même les 4 000 €.

Il y a donc une marge de sécurité importante entre le prix limite de revente pour ne pas être perdant du tableau (2 258 € au m²) et le marché actuel, mais uniquement pour le Pinel DOM et très peu pour le Pinel en zone A et encore moins en zone B1 :

N’oubliez pas que pour les zones B1 et A, il s’agit de revendre dans 10 ans un T3 à plus de 3 000 € le m² pour ne pas être perdant, en espérant que le quartier et l’immeuble auront bien vieilli.

Comme vous l’avez probablement compris, puisque nous ne sommes pas favorables au fait d’acheter un bien immobilier en loi Pinel dans le but de le revendre, cela signifie que le programme que nous avons sélectionné est rentable aussi à long terme.

Pourquoi ?

Ce programme est situé à 5 minutes d’un golf 18 trous, à 10 minutes de la plage et à 30 minutes de la partie la plus balnéaire du département. Le passage en location meublée après la période de défiscalisation Pinel est donc une évidence.


Nous vous livrons ici le comparatif au terme du crédit :

(Toutes nos hypothèses sont fiables et vérifiables, mais réservées à nos clients qui nous demandent une étude).