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Nous allons passer en revue les différentes solutions pour se fabriquer un complément de retraite, d’abord en les expliquant, puis en les comparant avec un exemple. Nous parlerons d’assurance vie, de SCPI (pierre papier), de PERP (ou Madelin pour les travailleurs indépendants), des marchés boursiers, d’immobilier neuf, d’immobilier ancien, de meublé neuf et de meublé dans l’ancien.

Le placement le plus connu est l’assurance vie mais ce n’est pas, contrairement à ce qu’on lit parfois, une solution de complément retraite, c’est d’abord un placement (et pas une rente) et un moyen, pour les gros patrimoines, de transmettre dans des conditions fiscales favorables, y compris à des bénéficiaires qui ne seraient pas des héritiers. On pourrait me rétorquer qu’il y a la possibilité de placer un capital et de faire des retraits programmés mais, comme vous le verrez avec un exemple, ce n’est pas la meilleure solution pour la retraite : soit on fuit le risque sur un fonds en euro et on se retrouve avec un très faible complément de retraite (un placement qui rapporterait encore 3 % tomberait à 2,54 % après les prélèvements sociaux de 15,5 %), soit on place en bourse et on prend le risque d’un complément de revenu très variable, voire parfois négatif (krach boursier), sauf si on prend le risque de consommer le capital et de l’utiliser en totalité avant son décès.

Les férus des placements boursiers vous diront que c’est ce qui rapporte le plus à long terme et qu’il est ridicule de se contenter d’un fonds en euro. Voici notre avis : si on prend une valeur comme Carmignac Patrimoine (recommandées à nos clients en diversification de patrimoine), l’investisseur a pu gagner environ 9 % en moyenne annuelle au cours des 18 dernières années, avec une grande qualité de gestions mais d’autres investisseurs, souvent mal conseillés, ont perdu de l’argent. Or quand l’objectif est la retraite, on n’a pas le droit à l’erreur : un jour on y est et il est alors trop tard pour la préparer. Si on a fait les mauvais choix, les conséquences sont dramatiques.


Pour terminer notre analyse, nous vous recommandons la prudence car, en bourse, on ne peut pas se servir du passé pour prédire l’avenir et l’avenir s’annonce beaucoup plus sombre que le passé : crise économique mondiale, guerres (Ukraine, Afrique, moyen orient), pollution et bouleversement climatique annoncé, terrorisme… autant de facteurs qui peuvent faire basculer un portefeuille boursier du jour au lendemain. Et, encore une fois, l’assurance vie n’est pas axée essentiellement sur la retraite mais c’est un outil de diversification de patrimoine ou de transmission pour les plus gros patrimoines.



Si vous cherchez une solution en rente, le PERP (ou la retraite en loi Madelin pour les travailleurs indépendants) est apparemment plus adapté que l’assurance vie mais il est difficile de faire une simulation tant les contrats diffèrent les uns des autres, notamment pour le calcul de la rente au terme (taux de conversion du capital en rente, tables de mortalité garanties ou non à la souscription…).

Les deux inconvénients majeurs de ce type de solutions retraite sont :

  • L’absence de disponibilité du capital (sauf 20 % seulement sur le PERP) puisque la sortie ne se fait qu’en rente viagère (s’il faut consommer plus rapidement le capital en augmentant les revenus pour supporter le coût d’une maison de retraite médicalisée, c’est ici impossible)
  • L’absence de patrimoine transmis aux enfants, contrairement à tous les autres supports (immobilier et assurance vie). En clair, la rente disparait avec vous mais le patrimoine aussi. On peut choisir une réversion au conjoint en cas de décès (cette option diminue cependant le montant de la rente versée) mais, même dans ce cas, il n’y a aucun capital transmis aux héritiers. Il y a donc nettement mieux à faire.

L’argument mis en avant par les vendeurs de ce genre de solutions est la réduction d’impôt. Nous déconseillons cette solution à nos clients car l’avantage fiscal est trop faible par rapport aux contraintes et aux risque que nous allons évoquer maintenant.

Le PERP et la retraite en loi Madelin sont des contrats tunnels dont on ne peut pas sortir, même si cela se passait mal (mauvaise gestion de l’assureur, augmentation de l’espérance de vie faisant baisser la rente*).

* Illustration pour une retraite prise à 65 ans :

Si vous avez constitué un capital de 100 000 € et que, quand vous avez souscrit ce contrat, l’espérance de vie était de 20 ans (de 65 à 85 ans par exemple), vous pouviez compter sur une rente calculée ainsi : 100 000 € divisés par 20 ans = une rente annuelle de 5 000 €.

Mais si, entre temps, l’espérance de vie est passée de 20 à 25 ans (de 65 à 90 ans), la rente deviendrait : 100 000 € divisés par 25 ans = une rente annuelle de 4 000 €, soit une baisse de 25 % alors que le capital que vous avez en compte est exactement le même.

Pire encore : en cas d’augmentation de l’espérance de vie ou de mauvaise gestion, le montant de la rente pourrait chuter brutalement, sachant que la société à qui vous avez confié vos économies pour vous servir un complément retraite ne pourra vous rendre que ce qu’elle a en stock (le montant de votre capital, pas plus).

A ce sujet, il existe deux précédent fâcheux, le contrat COREM (ex CREF) et le contrat PREFON :

Le contrat PREFON :

http://www.epargneretraite.org/spip.php?article93

Le contrat COREM :

http://www.epargneretraite.org/spip.php?article96

L'express

A ce stade, vous pourriez légitimement penser " pourquoi personne n'en parle ? ".

La réponse est simple : PREFON et COREM continuent à faire de la publicité mensongère (http://www.epargneretraite.org/spip.php?article102)

Pour l'instant, les contrats Madelin et PERP sont épargnés par ce genre de problèmes car ils sont récents (1994 et 2003) par rapport aux CREF (1949) et PREFON (1964) et ont donc peu de bénéficiaires de rentes comparativement aux cotisants mais la donne va rapidement changer ce qui, pour nous, crée trop d'incertitudes.


Les SCPI ou société civiles de placement immobilier (pierre papier) dites de rendement (immobilier commercial) offrent plus de visibilité car vous touchez des revenus réguliers issus essentiellement des loyers perçus par la SCPI. Mais ces revenus baissent régulièrement d’année en année (on peut encore en trouver entre 5 % et 6 % mais sans garantie) et la fiscalité est très lourde (impôt sur le revenu plus CSG à 15,5 %).

Par exemple, pour un contribuable dont le taux marginal d’imposition (Tmi) serait de 30 %, un rendement brut de 6 % se transformerait en 3,27 % net après impôts. La dernière question à se poser est la liquidité d’un tel placement en cas de revente.

Notre avis : c’est une bonne solution de diversification, en complément d’autre chose.

L’immobilier classique, hors pierre papier, semble résoudre ce problème de revente, à condition d’être sélectif sur le bien acheté. Il existe quatre catégories : l’immobilier neuf de défiscalisation, l’immobilier ancien, le meublé neuf et le meublé ancien.

L’immobilier neuf a comme principal attrait d’obtenir une ristourne sur le prix par une réduction d’impôt. Mais cet attrait est modéré par le fait que l’on achète généralement 30 % plus cher (minimum) que dans l’ancien, alors que la réduction d’impôt n’est d’environ que de 20 % (18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans) et que les loyers, notamment dans les grandes villes, sont inférieurs aux loyers de l’ancien.

Attention, en cas d’achat à crédit car, comme la réduction d’impôt ne dure que 12 ans maximum, vous risquez de ne pas pouvoir conserver le logement quand l’avantage fiscal disparaîtra et que vos impôts augmenteront (pour un achat de 210 000 € par exemple, le coût augmente de 175 € chaque mois dès la dixième année puis de 350 € tous les mois la treizième). Cela vous oblige donc à faire un pari risqué sur le prix de revente et surtout, cela ne remplit pas l’objectif de conservation du logement en vue d’un complément retraite. Le point positif concerne les normes en matière d’économies d’énergie mais cet argument sera-t-il suffisant quand il faudra revendre un logement souvent situé en secteur social ?

Surtout qu’il ne faut pas oublier que, quand vous revendrez dans une dizaine d’années, votre acheteur se réfèrera aux prix de l’ancien car il achètera un logement qui a 10 ans, sans bénéficier de la réduction d’impôt. En achetant aujourd’hui 30 % à 40 % plus cher que le marché de l’ancien, si vous voulez avoir une chance de revendre ne serait-ce qu’au prix auquel vous avez acheté, il faudrait que les prix dans l’ancien aient augmenté de 30 % à 40 % en 10 ans. C’est un pari que nous ne tentons pas pour nos clients car nous n’y croyons pas (d’autant plus que de très nombreux investisseurs auront acheté dans un quartier à forte dominance « locatif social » et qu’ils revendront probablement en dessous du prix d’achat).

Le problème principal de l’immobilier d’investissement en France n’est pas lié aux loyers qui, quand ils ne sont pas plafonnés (hors loi Pinel), sont certes très élevés par rapport aux niveaux des salaires (ils ont augmenté de plus de 30 % depuis 2000 alors que les salaires n’ont progressé que de 10 %, d’où une nette augmentation des impayés de loyers) mais plutôt aux prix qui ont augmenté nettement trop par rapport au reste (loyers et salaires). Le rendement locatif dans le neuf est donc trop faible par rapport aux prix et le montant de la réduction d’impôt est insuffisante pour combler l’écart de prix entre le neuf et l’ancien, comme vous allez le constater plus loin ou dans notre page " comparatif ".

L’immobilier dans l’ancien, à condition d’y passer du temps pour réfléchir à ce que l’on achète, offre de biens meilleurs rendements que dans le neuf, permet d’acquérir des logements souvent plus grands et surtout, à condition d’y mettre le prix, de sortir des quartiers en locatif social trop souvent proposés en loi Pinel. Attention cependant à bien regarder l’état de l’immeuble et à vérifier auprès du vendeur qu’il n’y a pas de travaux importants à prévoir (façade, toiture…).

Le point noir de l’immobilier ancien, surtout si le rendement locatif est élevé, est sa lourde fiscalité (impôt sur le revenu plus CSG à 15,5 %), même en cas d’achat à crédit, car les taux d’intérêts sont trop faibles aujourd’hui pour créer du déficit. Ne vous arrêtez donc pas au rendement brut car c’est le net qui vous restera dans la poche.

Voici un moyen rapide de vous faire une idée : du loyer que vous allez percevoir, il va falloir déduire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, les frais d’agence pour la location et les assurances. L’ensemble de ces dépenses représente en général entre un quart et un tiers des loyers (sauf communes à taxes foncières exagérément élevées, immeubles avec un important coût d’entretien ou avec des travaux). Une fois que vous avez déduit ces dépenses, vous serez imposés sur ce qui reste, par exemple : 500 € de loyer mensuel se transforme en 375 € après frais et charges puis en 204 € après impôts et CSG, donc moins de la moitié du loyer d’origine (si votre taux marginal d’imposition est de 30 % par exemple).

Un dernier conseil : si les conditions le permettent (on ne peut pas louer à un étudiant dans une ville sans étudiant, ni en tourisme sans touristes), vous pouvez passer ce logement en location meublée en profitant d’un régime fiscal nettement meilleur (vous le verrez juste après) mais vous aurez toujours le problème de la gestion locative (impayés, dégradations…).

Le meublé (résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires, seniors et EHPAD) permet notamment de résoudre le problème de la fiscalité qui pèse sur l’immobilier, à condition de ne pas se tromper de formule. Il offre également un autre gros avantage : vous percevez un loyer régulier, que votre logement soit occupé ou non (votre locataire est la société qui gère la résidence), ce qui n’est pas le cas en location classique.

Le meublé neuf permet par exemple de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 9 ans mais comme le neuf est plus cher que l’ancien et que la ristourne fiscale n’est que de 11 % du prix hors taxe, vous risquez de regretter ce choix quand la réduction d’impôt disparait, à moins que vous n’ayez acheté pour revendre au bout de 9 ans, pari qui nous parait aussi incohérent et risqué qu’en loi Pinel.

En, effet, l’immobilier est un investissement de long terme servant à fournir un complément de revenu (le loyer) notamment pour la retraite, à protéger son conjoint en cas de décès (assurance du crédit et usufruit sur les loyers) et à transmettre un patrimoine à ses enfants (héritage). Et puis, si cet investissement (meublé ou non d’ailleurs) vous donne satisfaction par des revenus confortables et réguliers sans soucis de gestion, pourquoi vouloir revendre ?

Revenons à la fiscalité du meublé : pourquoi ai-je dit que si vous choisissez d’investir dans le neuf avec la réduction d’impôt, vous risquez de le regretter au bout de 9 ans ? Parce que, comme pour tout achat immobilier, vous allez payer des impôts et de la CSG sur les loyers, même en cas d’achat à crédit car les taux sont bas et qu’il y a peu d’intérêts à déduire. Cet inconvénient est masqué les premières années (comme en loi Pinel) par la réduction d’impôt mais devient très visible après, d’où l’idée de nombreux investisseurs de revendre.

Pourtant, il existe un régime réservé à la location meublée qui est une véritable pépite fiscale, je veux parler de l’amortissement. Explication : comme pour tout investissement immobilier, le meublé permet de déduire des loyers les frais et charges que vous payez, mais également une charge fictive (vous ne la payez pas réellement, c’est une règle comptable connue des entreprises et des indépendants) qui représente environ 85 % de votre investissement et qui s’appelle l’amortissement. Cette charge est généralement répartie sur 30 ans quand c’est du neuf et sur 20 ans dans l’ancien. Le problème dans le neuf est que, si vous avez choisi la réduction d’impôt, vous ne pourrez pratiquer l’amortissement que sur la partie de votre achat qui dépasse 300 000 € et il est rare de trouver des produits en meublé dont le prix dépasse ce montant. Donc, quand la réduction d’impôt disparait, c’est la double peine : non seulement vous vous remettez à payer des impôts « normalement » mais en plus vous en payez sur les loyers perçus car vous vous êtes privés de l’amortissement, d’où l’idée de revente pour laquelle je vous ai déjà donné mon point de vue.

Pour illustrer rapidement ce point (je prendrai un exemple plus réaliste plus loin), prenons l’exemple d’un investissement de 100 000 € dans l'ancien, bénéficiant d’une rentabilité de 5 % :

Avec amortissement :

loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 2 833 (amortissement dans l’ancien sur 20 ans) = 1 717 de loyer imposable

Sans amortissement :

loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) = 4 550 de loyer imposable

Avec un taux marginal d’imposition de seulement 14 % (+ CSG à 15,5 %), le loyer net serait de :

Avec amortissement :

loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 506 (impôt et CSG) = 4 044 soit un loyer net mensuel de 337 €

Sans amortissement :

loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 1 342 (impôt et CSG) = 3 208 soit un loyer net mensuel de 267 €

Si c’est un investissement neuf, il bénéficierait de la réduction d’impôt (seulement sur 9 ans), mais le rendement chuterait de 5 % à 4,5 % (le neuf est moins rentable), ce qui nous donnerait :

Loyer annuel 4 500 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) = 4 050 de loyer imposable

Avec la réduction d’impôt :

loyer annuel 4 500 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 1 195 (impôt et CSG sur les loyers) + 1 222 (réduction d’impôt annuelle) = 4 077 soit un loyer net mensuel de 340 €

Donc à priori, le résultat est semblable à un investissement dans l’ancien avec l’amortissement… mais seulement sur 9 ans (retirez ensuite les 1 222, le loyer net passe de 340 € à 238 €). C’est la raison pour laquelle, comme pour la loi Pinel, la plupart des vendeurs vont vous parler de revente après 9 ans, ce qui est ridicule car l’immobilier est un investissement de long terme, fait pour produire un revenu (le loyer) et non un capital. La revente ne doit donc pas être l’objectif (autant capitaliser sur une assurance vie dans ce cas).

Voilà pour la théorie, nous allons maintenant vous proposer un comparatif en deux temps : Un premier où l’on place un capital dans le but de générer des revenus immédiats. Puis un second avec une durée d’épargne de 20 ans (donc pour une retraite dans 20 ans).

Le point de départ est un support en meublé (statut LMNP) que nous avons eu récemment en catalogue et que je vais comparer, exactement pour le même montant investi, à une assurance vie, à un investissement immobilier dans l’ancien mais hors meublé puis à un investissement en immobilier neuf en loi Pinel en zone B1 (grande ville de province) et enfin à des parts de SCPI de rendement.

Les données :

Le taux marginal d’imposition de l’investisseur est de 30 % ce qui correspond à un revenu annuel déclaré compris environ entre 29 700 € et 80 000 € pour un célibataire, entre 60 000 € et 160 000 € pour un couple, entre 74 000 € et 200 000 € pour un couple avec un enfant par exemple.

Le meublé est un EHPAD (maison de retraite médicalisée) à 13 kilomètres de Lyon dont le prix est de 100 000 € tout rond plus des frais de notaire de 8 700 € (total investi 108 700 €), avec un loyer mensuel de 458 €, des charges mensuelles de 12 € et une taxe foncière annuelle de 260 €.

L’appartement acheté dans l’ancien est très rentable : il coûte aussi 100 000 € plus 8 700 € de notaire (donc toujours 108 700 € au total), le loyer hors charges est de 567 € (rentabilité 6,8 %), les charges de 28 €, les frais d’agence de 7 % HT et les assurances 3 %, la taxe foncière coûtant seulement 680 € (1,2 fois le loyer).

Les SCPI valent 101 590 € plus une prime d’émission de 7 110 € (7% donc dans la moyenne), le total faisant toujours 108 700 €, le dividende mensuel fait 466 € (rendement 5,5 %).

Le logement en loi Pinel vaut 105 000 € (3500 le m², soit 30 m²) plus 3 700 € de frais de notaire (moins chers dans le neuf), le loyer est de 360 € (plafond autorisé par la loi), les charges de 18 €, les frais d’agence de 7 % HT, les assurances de 3 % et la taxe foncière de 540 €.

L’assurance vie bénéficie d’un taux de rendement net de 3 % (2,54 % avec la CSG).

Comparatif pour 108 700 € investis et un revenu immédiat :

Comparatif pour un complément retraite dans 20 ans :

L’immobilier est acquis avec un crédit à 2,50 % + 0,50 % d’assurance, les loyers sont revalorisés de 1 % par an, les charges, frais et taxes foncières de 1,5 %. Voici les résultats au terme du crédit :

Synthèse :

L’assurance vie souffre de la faiblesse de ses rendements (mais ce n’est pas non plus un produit spécifique pour la retraite), les SCPI sont lourdement imposées (pas de charges déductibles, sauf les intérêts en cas d’achat à crédit) mais restent une bonne solution de diversification (attention au manque de liquidité à la revente), l’immobilier ancien, outre des charges et une imposition très lourdes, peut réserver des surprises (j’ai supposé, pour faire le comparatif, que le logement était loué tous les mois pendant 20 ans et qu’il n’y avait pas d’impayés de loyers), la loi Pinel souffre d’un taux de réduction d’impôt beaucoup trop faible pour compenser le prix du neuf et de loyers inférieurs au marché, le meublé est de loin la meilleure solution (fiscalité imbattable, notamment) mais peut réserver des surprises suivant ce que l’on vous propose. Nous sommes, par exemple, très attentif à la qualité de l’emplacement mais surtout du gestionnaire. C’est la raison pour laquelle nous ne proposons que du meublé ancien à nos clients car nous pouvons vérifier les comptes de l’exploitant sur plusieurs années. En espérant que cet analyse vous fera réfléchir activement, à la fois à votre future retraite et aux moyens de la compléter.